今年楼市近600次调控:政策底显现,风险事件有望减少

2024-03-02 13:28

1. 今年楼市近600次调控:政策底显现,风险事件有望减少

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言,“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年,房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行,房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年,伴随着全国调控政策的密集出台,房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计,11月全国房地产调控政策次数继续高位,单月高达56次房地产调控,年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来,多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示,“稳定”是明年楼市的主基调,年末各种调控政策的指向就是稳定楼市,这也代表了政策见底。另一方面,政策有望将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初,涉及房企融资、拿地的政策接连出台,其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上,早在去年8月20日,住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点,也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策,该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来,房企普遍加速了降低有息负债的进程,尤其是龙头房企。
据海通证券统计,2021年上半年,部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底,除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外,其统计的部分龙头A股上市公司三道红线(剔除预收账款的资产负债率小于70%;净负债率小于100%;现金短债比大于1)全部达标。
进入2月,一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出,文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。其中,重点城市包括4个一线城市,18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏,也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年,土地市场在上半年高位运行后,下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象,随着房地产市场成交降温,房企资金链压力越来越大,拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示,集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均,2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示,截止11月,2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿,同比2020年同期出现了下调,下调幅度为7.4%,从土地市场数据看,热度持续降低已经成为了趋势,特别是2021年下半年来,土地市场持续低迷。
此后,各类限价、限售、限购等政策密集出台,地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计,2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次,刷新了历史纪录。
值得注意的是,9月以来,房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底,央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展,10月,哈尔滨等部分城市出台了相关政策,稳定房地产市场。12月,高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来,楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势,“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来,楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令,另一边是全国多个城市新房的限跌令,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市,全国超过20个城市开购房补贴,都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示,房地产调控稳字当头,各地因城施策,落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨,房企无序加杠杆,同时,也不能让房地产过冷,房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来,政策仍将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力,根据区域具体房地产市场供需情况,对调控政策一定预调微调;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下,短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大,地方将响应中央要求因城施策,对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措,加快落地扶持类政策,除加大购房补贴外,降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下,不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月,蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告;8月,阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月,恒大集团理财停止兑付的消息传出,这一事件引发了恒大自身的流动性危机,也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来,包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况,这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计,进入10月以来,已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中,2021年到期的债券受到的冲击最大,其次是2022年到期债券,2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控,特别是三条红线抑制了房企融资渠道,而销售收紧又导致企业回款困难,开发贷、按揭贷款双收紧,使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是,不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救,房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示,随着行业对流动性风险的重视,部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施,通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金,对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底,保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向,房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看,未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是,今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示,2021年1~11月,商品房销售面积为15.8亿平方米,同比增长4.8%,比2019年1~11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%;销售额方面:2021年1~11月,商品房销售额为16.2万亿元,同比增长8.5%,比2019年1~11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。
不过,就单月来看,房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示,11月,市场仍处于调整阶段,叠加去年同期高基数影响,全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%,连续4个月保持两位数下降,但受信贷环境边际改善等因素影响,降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响,下半年房地产市场调整压力增加,市场整体降温,个别房企出现违约事件,购房者观望情绪上升,进一步拖累市场活跃度下降,房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来,上半年房企加大营销力度,销售面积达历史同期最高水平,整体表现超预期。三季度市场明显降温,商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看,房企销售下滑,短期偿债压力加大成为共识,在此背景下,不少房企们选择开源节流。
以万科为例,11月17日,万科在内部倡议,提出要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为,除了开源节流,保持流动性,安心赚小钱,房地产商更要转变思路,着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻,谁的品质更好,就更能吸引用户,在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势,加速转变,才能有机会熬过行业冬天,赢得下半场竞争的门票。”
另一方面,房企的转型也在今年常被提及,不过业内提示要谋定而后动。刘水认为,房地产行业整体的利润率持续下行,在这样的背景下,房企切忌盲目,毕竟跨领域是有门槛和资金投入的,不能为了转型而转型,所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。
(原题:《楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调》)

今年楼市近600次调控:政策底显现,风险事件有望减少

2. 今年楼市近600次调控:政策底显现,风险事件有望减少

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言,“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年,房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行,房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年,伴随着全国调控政策的密集出台,房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计,11月全国房地产调控政策次数继续高位,单月高达56次房地产调控,年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来,多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示,“稳定”是明年楼市的主基调,年末各种调控政策的指向就是稳定楼市,这也代表了政策见底。另一方面,政策有望将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初,涉及房企融资、拿地的政策接连出台,其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上,早在去年8月20日,住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点,也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策,该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来,房企普遍加速了降低有息负债的进程,尤其是龙头房企。
据海通证券统计,2021年上半年,部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底,除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外,其统计的部分龙头A股上市公司三道红线(剔除预收账款的资产负债率小于70%;净负债率小于100%;现金短债比大于1)全部达标。
进入2月,一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出,文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。其中,重点城市包括4个一线城市,18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏,也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年,土地市场在上半年高位运行后,下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象,随着房地产市场成交降温,房企资金链压力越来越大,拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示,集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均,2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示,截止11月,2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿,同比2020年同期出现了下调,下调幅度为7.4%,从土地市场数据看,热度持续降低已经成为了趋势,特别是2021年下半年来,土地市场持续低迷。
此后,各类限价、限售、限购等政策密集出台,地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计,2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次,刷新了历史纪录。
值得注意的是,9月以来,房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底,央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展,10月,哈尔滨等部分城市出台了相关政策,稳定房地产市场。12月,高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来,楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势,“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来,楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令,另一边是全国多个城市新房的限跌令,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市,全国超过20个城市开购房补贴,都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示,房地产调控稳字当头,各地因城施策,落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨,房企无序加杠杆,同时,也不能让房地产过冷,房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来,政策仍将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力,根据区域具体房地产市场供需情况,对调控政策一定预调微调;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下,短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大,地方将响应中央要求因城施策,对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措,加快落地扶持类政策,除加大购房补贴外,降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下,不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月,蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告;8月,阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月,恒大集团理财停止兑付的消息传出,这一事件引发了恒大自身的流动性危机,也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来,包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况,这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计,进入10月以来,已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中,2021年到期的债券受到的冲击最大,其次是2022年到期债券,2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控,特别是三条红线抑制了房企融资渠道,而销售收紧又导致企业回款困难,开发贷、按揭贷款双收紧,使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是,不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救,房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示,随着行业对流动性风险的重视,部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施,通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金,对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底,保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向,房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看,未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是,今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示,2021年1~11月,商品房销售面积为15.8亿平方米,同比增长4.8%,比2019年1~11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%;销售额方面:2021年1~11月,商品房销售额为16.2万亿元,同比增长8.5%,比2019年1~11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。
不过,就单月来看,房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示,11月,市场仍处于调整阶段,叠加去年同期高基数影响,全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%,连续4个月保持两位数下降,但受信贷环境边际改善等因素影响,降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响,下半年房地产市场调整压力增加,市场整体降温,个别房企出现违约事件,购房者观望情绪上升,进一步拖累市场活跃度下降,房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来,上半年房企加大营销力度,销售面积达历史同期最高水平,整体表现超预期。三季度市场明显降温,商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看,房企销售下滑,短期偿债压力加大成为共识,在此背景下,不少房企们选择开源节流。
以万科为例,11月17日,万科在内部倡议,提出要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为,除了开源节流,保持流动性,安心赚小钱,房地产商更要转变思路,着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻,谁的品质更好,就更能吸引用户,在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势,加速转变,才能有机会熬过行业冬天,赢得下半场竞争的门票。”
另一方面,房企的转型也在今年常被提及,不过业内提示要谋定而后动。刘水认为,房地产行业整体的利润率持续下行,在这样的背景下,房企切忌盲目,毕竟跨领域是有门槛和资金投入的,不能为了转型而转型,所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

3. 楼市风险在加剧 多地相继发声或推出新政收紧楼市

目前房地产市场多项指标出现相互背离的现象:一方面,房价飙升的同时,本应加速去化的房地产库存却呈放缓态势;另一方面,在房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、购地面积的增速纷纷回落的同时,全国房地产开发投资增速却出现微涨。
数据显示,1至8月,房地产开发企业土地购置面积同比下降8.5%,降幅比1至7月扩大0.7个百分点。但前八个月土地成交价款却大幅增长7.9%,较上月提高0.8个百分点,达4632亿元。专家分析:“数据背离说明在一些热点城市的楼市,不理性行为正在增多。”
今年以来,各路资金涌入房地产市场。鹏元资信评估有限公司研究发展部研究员袁荃荃表示,近一年内,房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长,实现直接融资共计8481.45亿元。
央行7月金融数据也显示,7月新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款,与之相对的是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力。
更需警惕的是,近两月房地产库存降速明显放缓。从全国看,库存结构去化不均衡,反而是之前库存较少的一二线城市成为去库存的主力军,库存较多的三四线城市去化缓慢。
多位业内人士认为,在这些相互背离的房地产数据背后,楼市泡沫激增,风险暗涌。海通证券分析师姜超表示,在全国性的地产周期见顶的背景下,一线城市成为吸金热点。但从存贷款数据来看,一线城市存款增速已大幅降低,且远低于贷款增速,意味着银行放贷能力在减弱,也预示着地产价格面临调整的风险加大。
据悉,有关部门和相关城市近期相继发声或推出新政收紧楼市。

楼市风险在加剧 多地相继发声或推出新政收紧楼市

4. 国家正式发布!“影响楼市格局”?权威专家最新回应来了

	近日,国务院正式印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》(以下简称《决定》),对我国土地管理制度进行改革,赋予省级人民政府更大用地自主权,并决定在8省市试点。《决定》发布后,引起社会广泛关注,甚至被网友称为是为房地产松绑的“新土改”。也有网友担心审批权下放,18亿亩红线还保不保得住?为此,人民网强国论坛邀请权威专家进行解读。
	“新土改”?简政放权,提升土地利用效率
	2020年1月1日,新修改的《土地管理法》正式施行,对国家土地利用和管理进行了比较大的调整。近日发布《决定》的核心内容有两条:一是将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的权限全部授权给各省、自治区、直辖市人民政府批准;二是试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。
	针对政策出台背景,专家们表示,主要是呼应新修改的《土地管理法》,旨在简政放权,减少审批程序,提升土地利用效率,尤其是缓解区域内的土地供需矛盾,优化土地资源配置。比如,对省会城市和超大城市来说,如何促进都市圈经济发展;对农村来说,如何配合农村土地制度改革,增加农民收入,激发农村土地资源活力。
	“国家改革以提高政府审批效率,通过土地管理制度改革以平衡中央和地方的权责、赋予地方政府更多自主权,完善治理更好发挥中央和地方两个积极性。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授说。
	中国房地产研究会副会长顾云昌也表示,土地审批权的下放,是呼应《土地管理法》,深化整个国家的土地制度改革重要的一个环节。“比如,如何使土地供给跟得上我们新型城镇化的需求?就要在建设用地的审批上提高效率。”顾云昌说,“这项制度上的变革、完善,是朝着新型城镇化或者是与新的城市发展战略相适应的。”
	房地产松绑?耕地红线不保?过度解读
	不过《决定》发布后也引起一系列争议。有人担心,审批权限下放到省里,18亿亩耕地红线还能不能保住?对此,顾云昌认为,国务院文件里讲的很清楚,那就是严格审查把关,特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地,切实保护耕地,确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。
	“因此,这次土地审批权的下放,也是朝着这个方向努力的,全国省级政府只要全面落实好文件精神,同时加强监督和监管,我相信网友的这种担心是不必要的。”顾云昌说。
	还有观点认为,《决定》增加了各省级直辖市、省会城市的建设用地规模,土地供应将进入大宽松时代,这是不是为房地产用地松绑?有媒体甚至用“或将影响楼市格局”进行报道。
	对此,专家们明确表示,这种观点是对中央文件的过度解读和误解。根据《土地管理法》,土地的总量控制仍由国务院规划确定,并不会因为审批权力下放而变化。因此,土地的总量供应不会发生大的变化,对房地产行业也影响有限。
	顾云昌对强国论坛记者表示,《决定》对房地产业的发展有一定的促进作用。“但并不是像有的人理解的那样,能够无限制放大、放开。坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线要保证。”顾云昌说。
	中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、研究员牛凤瑞在接受强国论坛记者采访时也表示,虽然地方用地审批权相应的扩大了,作为地方来说会更多地从自己的实际出发,考虑当地的房地产发展用地需求。但是“就此认为土地供应将进入大宽松时代,为房地产用地松绑,恐怕有点过度了,因为国家加强用地空间控制,用途管制,计划供应,这个政策始终没有变,也没有松动。”
	为何试点首选8省市?兼顾需求和代表性
	此次《决定》首批选取北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8个省市,也受到广泛关注。
	选择这些省市有何考虑?牛凤瑞分析,8个省市包括4个直辖市,3个东南沿海中国经济发展水平最高的省份,即广东、浙江、江苏,以及经济发展态势非常好的中部省份安徽。这几个地方经济发展水平比较高,建设用地、工业化用地量比较大,人地矛盾尖锐多发,以它们为试点,更能够取得改革预期效果。
	刘洪玉表示,如此选择主要考虑代表性。纵观这8个试点省市有这些共同的特点:一是土地管理基础都比较好;二是人地矛盾比较突出,需要因地制宜;三是新发展理念落实的比较好,值得信赖和托付。
	“为什么选择这8个省市?原因很清楚,长三角、珠三角加上北京、天津、重庆这样的直辖市,这是最需要改革土地供应的。”顾云昌接受记者采访时说。
	来源:人民网

5. 神预测:2016年最可能出台的楼市政策

随着楼市进一步松绑,对于2015年即将出台的楼市政策,似乎也可以管中窥豹。那么具体而言,都有哪些可能性呢?我们来做一下倒数。

在去库存的要求下,各项房地产政策可能进一步松绑,因此,不少业内人士将2016年视为购房机会年。中央定调稳定住房消费,支持自住和改善需求,政策侧重千方百计去库存。
如何更好地去库存压力?购房指南罗列了五大可能在2016年出台的具体刺激楼市政策。
第五位:政府收购商品房用作保障房
效果:★★★
落地时间:随时
收购商品房用作保障房从理论上来说,对于库存较大的城市,短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高,此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小,因此该政策效果可能一般。
第四位:各城市执行土地供应的“有供有限”政策
效果:★★★☆
落地时间:随时
库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制,建议库存消化周期超过两年的城市一律暂停土地供应,消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地。每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单,严格把控商品房供应源头。
第三位:农民工全面纳入城市购房优惠体系
效果:★★★★
落地时间:随时,各地按需落地
各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁,包括:1.加快户籍制度改革进度,解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。2.将农民工纳入公积金缴纳体系。3.个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施,对增加有效需求,推动楼市中长期稳定有较大作用。
第二位:房贷利息抵扣个税
效果:★★★★★
落地时间:最早下半年
该项政策能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显。短期内,一旦实施,将在一二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。
第一位:首套房首付款比例降至10%
效果:★★★★★☆
落地时间:随时
首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。而对于市场各方的担心,我认为,中国为储蓄型国家,发生次贷危机的可能性很小,而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招!
(以上回答发布于2015-12-31,当前相关购房政策请以实际为准)
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神预测:2016年最可能出台的楼市政策